Ce 1er juin, les 440.000 habitants de l'établissement public territorial (EPT) Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) – et plus particulièrement les locataires – sont passés sous le régime de l'encadrement des loyers. Plaine commune devient ainsi le troisième territoire, après Paris et Lille (avec les communes d'Hellemmes et de Lomme), à mettre en œuvre l'encadrement des loyers, dans le cadre expérimental fixé pour une durée de cinq ans par l'article 140 de la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018. L'EPT regroupe neuf communes : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains et Villetaneuse.
L'aboutissement d'une procédure très encadrée
À la différence de Paris et de Lille, il s'agit d'un territoire dont les habitants affichent des revenus plutôt modestes. Il fait notamment l'objet de quatorze projets dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), menés avec l'Anru (Agence nationale de la rénovation urbaine). Mais le desserrement de Paris et de la proche banlieue, ainsi que la perspective des JO de 2024 avec de nombreux équipements, ont incité les élus du territoire à anticiper la maîtrise des loyers.
Selon la procédure prévue par la loi Elan, le principe de la mise en place d'un encadrement des loyers a été posé par une délibération du conseil de territoire de l'EPT Plaine Commune en date du 19 février 2019. La démarche a ensuite été officiellement engagée par un courrier du président de l'EPT du 16 mai 2019. Une nouvelle délibération du 13 octobre 2020, prise à l'unanimité, a confirmé la demande de mise en place de l’expérimentation de l’encadrement des loyers du parc privé à l’échelle de l'ensemble de l'EPT.
La mise en œuvre de l'encadrement a ensuite fait l'objet d'un décret, en date du 17 décembre 2020, "fixant le périmètre du territoire de l'établissement public territorial Plaine Commune sur lequel est mis en place le dispositif d'encadrement des loyers" (en l'occurrence la totalité du territoire de l'EPT, comme demandé). Le décret repose lui-même sur le fait que quatre conditions sont réunies : un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social, un niveau de loyer médian élevé, un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années et des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat (PLH) et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.
Un arrêté préfectoral du 1er avril 2021 et ses annexes ont ensuite fixé les loyers de référence et les loyers de référence minorés (-30%) et majorés (+20%). Ces loyers varient selon différents éléments : secteurs géographiques (dix au total, Saint-Denis étant découpée en deux territoires distincts), appartement ou maison, vide ou meublé, nombre de pièces et époque de construction.
Plusieurs candidatures en attente de concrétisation
L'entrée en vigueur de l'encadrement des loyers sur le territoire de Plaine Commune, marque le début d'une série d'autres mises en place, dans les semaines ou les mois à venir. Si les dates peuvent être encore incertaines, la liste des territoires concernés est connue, puisque l'appel à candidatures, dans le cadre de l'expérimentation, est clos depuis le 23 novembre 2020 (voir notre article du même jour).
Trois autres intercommunalités d'Île-de-France se sont déjà portées candidates. Il s'agit de l'EPT Est Ensemble, également en Seine-Saint-Denis (9 communes et 426.000 habitants : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville), de l'EPT Grand Orly Seine Bièvre dans le Val-de-Marne (11 communes et 711.000 habitants : Arcueil, Gentilly, Le Kremlin-Bicêtre, Ivry-sur-Seine, Cachan, Fresnes, Villejuif, Choisy-le-Roi, Vitry-sur-Seine, Orly et Chevilly-Larue), et de la communauté d'agglomération Grand Paris Sud Seine-Essonne Sénart dans l'Essonne (23 communes et 351.000 habitants, dont Évry-Courcouronnes, Corbeil Essonne, Savigny-le-Temple, Ris-Orangis, Grigny...). Hors Île-de-France, les candidatures à l'encadrement des loyers concernent Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et 27 villes de l’agglomération.
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